Bail commercial : qui est responsable en cas d’incendie ?

Published on 09-12-2016 10:16

Le local où il exerce son activité ayant brûlé, un locataire demande aux juges de constater que le bail est résilié aux torts exclusifs du bailleur, sa responsabilité étant engagée par l’incendie. Ce que conteste ce dernier, pour qui, au contraire, c’est le locataire qui doit répondre de l’incendie. Lequel a raison ?

En cas d’incendie, le locataire est, par principe, responsable !

Parce que le local loué dans lequel il exerce son activité a brûlé dans un incendie, un dirigeant d’entreprise considère qu’il lui est impossible d’exercer son activité. Il prend donc acte de la résiliation de son bail commercial.

Mais le bailleur n’est pas d’accord et lui demande de prendre possession des locaux et de reprendre le paiement des loyers. Le dirigeant d’entreprise saisit alors le juge afin que soit constatée la résiliation du bail commercial aux torts du bailleur.

Torts que conteste le bailleur, estimant que c’est à son locataire de répondre de l’incendie. Il rappelle que la Loi pose le principe suivant : le locataire répond de l’incendie, à moins qu’il ne prouve que l’incendie est arrivé par « cas fortuit » ou « force majeure » ou « vice de construction » ou que le feu a été communiqué par une maison voisine. Pour le bailleur, aucun des motifs d’exonération de responsabilité n’est ici rempli par le locataire.

« Faux » rétorque le locataire qui, rapport d’expertise à l’appui, rappelle qu’aucune négligence de sa part n’a été mise en évidence dans les causes de l’incendie. Dès lors, il considère que l’incendie est survenu par « cas fortuit ».

Le juge va donner raison au bailleur. Lorsqu’un incendie est d’origine inconnue, ce n’est pas parce qu’aucune négligence du locataire n’est mise en évidence que ce dernier est exonéré de responsabilité. Dès lors, le bail commercial ne peut pas être résilié aux torts du bailleur.

Source : Arrêt de la Cour de cassation, 3ème chambre civile, du 1er décembre 2016, n° 13-20524

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