Ventes successives d’immeubles : avec ou sans TVA ?

Publié le 05-09-2018 8:36

Dans le cadre de votre activité soumise à TVA, vous avez pris un immeuble en location dans le cadre d’un contrat de crédit-bail, immeuble que vous avez affecté à une activité de sous-location également soumise à TVA. A l’occasion de la levée de l’option d’achat, puis de la revente de cet immeuble, devrez-vous payer de la TVA ?

Ventes successives d’immeubles : qu’allez-vous faire de votre immeuble ?

Par principe, les ventes d’immeubles réalisées par un professionnel soumis à la TVA, agissant en tant que tel dans le cadre de son activité économique, sont soumises à la TVA, exception faite de celles qui sont expressément exonérées par la Loi.

Parmi ces exceptions, on retrouve le cas des transmissions d’une universalité totale ou partielle de biens, réalisées entre personnes redevables de la TVA, c’est-à-dire entre personnes tenues, de par leur activité, au paiement effectif de la TVA.

Pour rappel, la transmission d’une universalité totale ou partielle de biens est un terme technique désignant en réalité la cession d’un fonds de commerce ou de tout ou partie d’une entreprise permettant à l’acquéreur de poursuivre une activité économique de façon autonome.

Dans ces circonstances, et à l’occasion d’une question posée au Gouvernement, des précisions ont été demandées concernant le sort des contrats de crédit-bail immobilier faisant l’objet d’une levée de l’option d’achat.

Concrètement, la question s’est posée de savoir si :

  • 1. la dispense de taxation à TVA s’appliquait lorsqu’un immeuble, donné en location dans le cadre d’un contrat de crédit-bail immobilier soumis à TVA, était vendu au crédit-preneur lors de la levée de l’option d’achat et que celui-ci, qui affectait l’immeuble à une activité de sous-location également soumise à TVA, revendait l’immeuble le jour même de la levée d’option à un nouvel acquéreur qui s’engageait à poursuivre l’activité de location soumise à TVA ?
  • 2. la dispense de taxation à TVA s’appliquait lorsqu’un immeuble, donné en location dans le cadre d’un contrat de crédit-bail immobilier soumis à TVA, était vendu au crédit-preneur lors de la levée de l’option d’achat et que celui-ci le revendait à un autre professionnel soumis à TVA qui l’affectait à son activité d’achat/revente de biens immobiliers (donc qui l’inscrivait en stock) ?

Dans l’hypothèse n°1 (achat-revente au sous-locataire continuant d’exercer une activité de location soumise à TVA), le Gouvernement confirme que puisque le sous-locataire poursuit l’activité de location de l’immeuble, les 2 ventes successives (levée de l’option d’achat et revente) bénéficient de l’exonération de TVA.

A cette occasion, il précise que la circonstance que le crédit-preneur (ou l’acquéreur final) prenne un engagement de construire ou un engagement de revendre est sans incidence.

En revanche, dans l’hypothèse n°2 (achat-revente à un marchand de biens), la dispense de TVA sera refusée : le fait de revendre le bien immobilier à un professionnel de l’achat-revente qui l’inscrit en stock est un élément objectif permettant de révéler que l’acquéreur ne compte pas poursuivre la location, mais destine le bien à la revente.

Dans une telle situation, il sera donc fait application du principe général de taxation : les ventes d’immeubles qui sont réalisées par un professionnel soumis à la TVA, agissant en tant que tel dans le cadre de son activité économique, sont soumises à la TVA

Source : Réponse ministérielle Grau du 10 juillet 2018, Assemblée nationale, n°7359

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